Journal of Revitalization School

fa دو راهی بحران مسکن در ایران: نوسازی شهری یا توسعۀ حریم؟ Dilemma of the Housing Crisis in Iran: Urban Renewal or Development of Privacy? تخصصي Special پژوهشي Original Research Article <div style="text-align: justify;">بحران مسکن در اغلب شهرهای ایران در ردیف اصلی‌ترین مسئله‌های شهر است. ساخت چهار میلیون خانه شعار محوری دولت سیزدهم برای جلب آرای ملت بود. در تنگنای انتخابات زودرس ریاست جمهوری چهاردهم، در فرصت کوتاه تبیین برنامۀ کاندیداها، پاسخگویی به مطالبۀ مسکن ترجیع‌بند بیشتر برنامه‌هاست. چند ماه قبل و در انتخابات مجلس نیز کاندیداها بر ضرورت حل مسئلۀ مسکن در صدر برنامه‌های خود تأکید داشتند. در قبال بحران مسکن که زمان خانه‌دار شدن را برای جوان امروز تا 70 سال و بیشتر پیش‌بینی می‌کند، چه راه‌حلی می‌توان داشت؟ در یک تحلیل ساده، هزینه‌های مسکن را شامل زمین، ساخت و عوارض تبیین می‌کنند و با قیاس قیمت آپارتمان در شهرهای بزرگ با هزینۀ ساخت، به نقش اصلی زمین در تعیین قیمت مسکن می‌رسند. بلافاصله در مقابل این تحلیل، فرضیه صفر شدن قیمت زمین مطرح می‌شود و راه‌حل توسعۀ محدودۀ شهر و تبدیل اراضی ملی به زمین شهری در دسترس قرار می‌گیرد. فارغ از این‌که این بازی تکراری زمین‌خواری در همۀ دوران‌های تاریخی بوده است. این نکته در محاسبات از نظر دور می‌ماند که بخش اصلی قیمت زمین مربوط به زیرساخت‌ها و خدماتی است که دریافت می‌کند. زیرساخت‌ که روشن است و خدمات شامل امکاناتی است که در قلمرو زمین در دسترس باشد. چنانچه این زمین بدون زیرساخت‌های آب، راه، برق و بدون خدمات پایه همچون آموزش، بهداشت و نقلیه عمومی تعریف شود، ارزش چندانی نخواهد داشت تا اثر بزرگی بر قیمت مسکن بگذارد. به عبارت دیگر اثر زمین در فرایند تعیین قیمت مسکن عمدتاً وابسته به زیرساخت و خدمات آن است. رویکرد اساسی در برنامۀ کاندیداها که از آن غفلت می‌شود، توجه به بهره‌وری حداکثری از امکانات شهری است. درحالی‌که در طول تاریخ سرمایه‌های زیادی برای ایجاد شهرها صرف شده، به دلایل پیش‌پا‌افتاده از قبیل توسعۀ طرح‌های جامع یا افسانه‌هایی همچون سرانه‌ها و استانداردها بدون آن‌که مستند به منابع علمی و فنی باشند، رجوع به ظرفیت‌های شهر برای حل مسئلۀ مسکن، مغفول واقع می‌شود. نوسازی شهری به‌مثابه رویکردی دائمی، مستمر و پویا که وظیفۀ به‌هنگام‌شدن خدمات و زیرساخت‌های شهر با نیازهای نوشوندۀ ساکنان را برعهده دارد، فرایندی است که در لابلای ادبیات دانشگاهی، به‌ گونه‌ای خاص و مهجور از مداخله‌های شهری بدل شده که هدف خود را حفاظت کالبدهای تاریخی و حداکثر پهنه‌های تاریخ‌مند قرار داده است. در‌حالی‌که فرایند نوسازی شهری، چرخه‌ای دائمی و ضروری است که در قبال نیازهای پویای انسان و اجتماع، جریان داشتن آن ضروری است. در این صورت در مقابل بحران مسکن در شهرهای امروز ایران، نوسازی شهری است که وظیفه دارد به پیش‌بینی راه‌حل‌های درخور و عملیاتی براساس توانایی‌های شهر و شهروندان بپردازد. طرح «هستۀ امن محله» (منصوری، 1399)، راهبردی متکی‌بر نوسازی و با اتکا بر توانمندسازی ساکنان و حل مسئله‌ بر‌پایۀ امکانات موجود شهر و بی‌نیاز از سرمایه‌گذاری و مداخلۀ دولتی است. نقش دولت در این راه به نگرش سیستمی به مسئله و رفع موانع قانونی و عملیاتی در راه استقرار جریان نوسازی شهر با هدف بهره‌وری افزون‌تر از امکانات و زیرساخت‌ها معطوف می‌شود. این نگاه به شهر، که آن را سرمایه‌ای بی‌بدیل برای حفاظت و انتقال به نسل‌های آینده می‌شناسد، مانع از توسعۀ بی‌رویۀ ساخت‌وساز در منابع طبیعی و هدر دادن سرمایه‌ها در اعطای تراکم‌های حداقلی به محیط‌های شهری است. روشن است برای کشوری که درآمد سرانۀ آن پایین‌تر از متوسط جهانی است، الگوی شهری گسترده متکی ‌بر اراضی وسیع که با هزینه‌های ساخت و نگهداری افزون‌تری مواجه است، ناصواب و فرسایشی است. این خوانش از نوسازی شهری یا به عبارت دیگر مرمت شهری، درصدد استفاده از ظرفیت‌های اقتصادی، زیرساختی، اجتماعی و تاریخی شهر در امکان‌پذیر ساختن سکونت و فعالیت در عرصه فعلی شهر است و از ارجاع مسئله به اراضی پیرامون یا شهرهای جدید احتراز می‌کند. </div> <div style="text-align: justify;">One of the most pressing concerns confronting most Iranian cities is the housing crisis. The construction of four million residences was the 13th government's key campaign theme to win national elections. In the predicament of the early 14th presidential elections, with little time to present the candidates' proposals, most programs prioritize meeting the demand for housing. A few months ago, during the legislative elections, the candidates put the housing crisis at the top of their agendas. What strategies may be proposed to address the housing dilemma, which forecasts that today's youth may not own their own homes until they are 70 years old or older? Candidates discuss housing expenses, such as land, buildings, and taxes, and then calculate housing prices by comparing the price of houses in major cities to the cost of construction. Following that, the notion of a zero land price is brought up, and strategies for expanding the city borders and transforming national land into urban land are presented. Even though land grabbing has occurred throughout history, it is important to note that the majority of the land price is related to its infrastructure and its services. Infrastructure is self-explained, and services, including amenities, are available inside the land's boundaries. If the land is defined without water, roads, power infrastructure, and essential amenities such as education, health, and public transit, it will not be valuable or have a significant influence on house prices. In other words, the impact of land on house costs is heavily reliant on its infrastructure and services. The candidate's program neglects the most important approach, which is maximizing the efficiency of urban amenities. While a lot of money has been spent to build cities throughout history, due to trivial reasons such as the development of comprehensive plans or myths such as per capita and standards that have not been documented by scientific and technical sources, reference to the city's capacity to solve the housing problem has been overlooked. Urban renewal, as a permanent, continuous, and dynamic approach that updates the services and infrastructure of the city based on the changing needs of the residents, is a process that has become a special and neglected form of urban intervention in academic literature to protect historical bodies and zones throughout history. However, the process of urban regeneration is a continuous and essential cycle that must accommodate the changing requirements of people and society. This implies that, in the face of Iran's current housing problem, urban revitalization demands the development of appropriate and operational policies based on the city's and its residents' capacities. The "Neighborhood Safe Core" initiative (Mansouri, 2019) is a redevelopment method that relies on local empowerment to solve problems using the city's existing facilities without requiring investment or government participation. The government's only duty is to take a holistic approach to the problem and remove legal and operational barriers to the city's modernization process to boost facility and infrastructure productivity. This vision of the city, which acknowledges it as an irreplaceable capital for conservation and emphasizes transmission to future generations, prohibits indiscriminate development of natural resources and waste of expenditures by providing urban settings with low densities. It is obvious that for a country with a lower per capita income than the global average, the broad urban model built on huge acreage that incurs greater building and maintenance expenses is unsuitable and destructive. This interpretation of urban renewal, or, in other words, urban restoration, attempts to leverage the city's economic, infrastructural, social, and historical capacities to make it feasible to live and work in the existing arena of the city and avoids attributing the issue to the surrounding pieces of land.</div> بحران مسکن, نوسازی, هسته امن محله Housing crisis, renovation, Neighborhood Secure Focal Point 5 5 http://jors-sj.com/browse.php?a_code=A-10-1-8&slc_lang=fa&sid=1 Seyed Amir Mansouri سید امیر منصوری amansoor@ut.ac.ir 100319475328460094 100319475328460094 Yes Associate Professor, Faculty of Architecture, College of Fine Arts, University of Tehran, Iran. دانشیارگروه معماری منظر، دانشکدۀ معماری، پردیس هنرهای زیبا، دانشگاه تهران، ایران.